國慶長假期間，包括北京、廣州、深圳、蘇州、廈門等20多個熱點一、二線城市出臺了房地產(chǎn)調控政策，主要是針對本地戶籍和非戶籍進行限購限貸。熱點城市樓市收緊，溢出效應會往何處去呢?其他城市繼續(xù)深化房牛抑或股市反彈？本文將進行探討。
從2010-2011年上一輪限購大潮看，限購城市未來一年商品房銷售皆出現(xiàn)了萎縮，全國商品房銷售增速也明顯放緩(如下圖)。
從購房屬性看，資產(chǎn)荒下金融屬性明顯增強，居民加杠桿購房日益成為主流。
熱點城市限購限貸，預計對銷售量將會有明顯負面影響。
自2015年底中央經(jīng)濟工作會議提出房地產(chǎn)去庫存至今，成效顯著。1-8月份，全國商品房銷售面積87451萬平方米，同比增長25.5%，商品房銷售額66623億元，增長38.7%。但也看到，熱點一二線城市銷售額占據(jù)近半，去化周期不足一年，房價出現(xiàn)泡沫化趨勢，但三四線城市去庫存卻依然仍重而道遠，銷售面積增速低于全國平均水平，全國房屋施工面積仍然在高位。
因此，在一二線城市防止樓市過熱和泡沫而出臺限購限貸的調控措施同時，三四線城市繼續(xù)鼓勵去庫存的政策思路可預見不會改變。
從2010-2011年上一輪限購政策大潮看，一二線城市限購對三四線城市溢出效應表現(xiàn)較為分化。
在一二線城市房價引漲示范效應和資產(chǎn)荒背景下，三四城市房地產(chǎn)去庫存仍然面臨著有利的市場機遇，需要政策鼓勵。
10日，國土資源部、發(fā)改委、公安部、人保部、住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合召開新聞發(fā)布會，對《關于建立城鎮(zhèn)建設用地增加規(guī)模同吸納農(nóng)業(yè)轉移人口落戶數(shù)量掛鉤機制的實施意見》進行了解讀，我國將允許進城落戶人員在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部自愿有償退出或轉讓宅基地。11日，國務院辦公廳關于印發(fā)《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》的通知，“十三五”期間，城鄉(xiāng)區(qū)域間戶籍遷移壁壘加速破除，配套政策體系進一步健全，戶籍人口城鎮(zhèn)化率年均提高1個百分點以上，年均轉戶1300萬人以上。除極少數(shù)超大城市外，全面放寬農(nóng)業(yè)轉移人口落戶條件。鼓勵房地產(chǎn)去庫存的政策來得恰逢其時。預計配套政策也將會陸續(xù)出臺，釋放三四線城市經(jīng)濟活力。
近幾年，一二線城市人口凈流入，除深圳等少數(shù)城市外，普遍明顯放緩甚至停止增長。城鎮(zhèn)化人口流入歷史任務可能將主要由三四線城市承擔。
鼓勵農(nóng)民進城，促進一二線城市人口務工人員回流，有持續(xù)人口流入的三四線中的城市房地產(chǎn)發(fā)展前景更佳，也有助于消化三四線城市房地產(chǎn)庫存。從居民不斷加杠桿的強化商品房的金融屬性可以看出，三四線城市仍然是資產(chǎn)荒中不可或缺的資產(chǎn)配置選項。當然，這需要后續(xù)數(shù)據(jù)跟蹤驗證。
如果三四線城市房地產(chǎn)沒有從一二線城市限購限貸中體現(xiàn)出明顯的溢出效應和政策紅利，房地產(chǎn)市場整體平穩(wěn)降溫（不能是硬著陸），則證券市場資金分流壓力降低并不排除反彈可能，這從自2012年以來樓市與股市階段性負相關（如下圖）中得到一些期待。
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